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Businessfoto Enrico Gerloff B02 S02

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Wie weit geht die Duldungspflicht bei Modernisierung?

Der Mieter ist nach § 555 d verpflich-tet, eine Modernisierungsmaßnah-me zu dulden, insofern sie für ihn keine unzumutbare Härte darstellt. Doch auch diese Duldungspflicht hat Grenzen, wie ein aktuelles Ur-teil des Bundesgerichtshofs (BGH) aufzeigt: Ist die Modernisierungs-maßnahme so weitreichend, dass sie den Charakter der Mietsache grundlegend verändert, hat der Mieter das Recht, sie abzulehnen.

§?555 b definiert Modernisierungsmaß-nahmen als über reine Erhaltungs-maßnahmen hinausgehende bauliche Veränderungen, die Energie einsparen und den Gebrauchswert der Mietsa-che nachhaltig erhöhen, so dass “die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden“. Im aktuellen Streitfall sollten sich die Arbeiten aber nicht darauf beschrän-ken, den aktuellen Bestand zu ver-bessern: Die Vermieterin eines älteren Reihenhauses verklagte ihre Mieter, weil diese die ihnen angekündigten Baumaßnahmen nicht dulden wollten. Diese geplanten Maßnahmen umfass-ten unter anderem die Wärmedäm-mung an Fassade, Dach und Boden-platte, den Austausch von Fenstern und Türen, die Veränderung des Zuschnitts von Wohnräumen, den Bau eines Wintergartens mit Durchbruch zu einer neuen Wohnküche, den Aus-bau des Spitzbodens und den Bau einer Terrasse sowie den Abriss eines Anbaus. Die Kaltmiete sollte sich infol-ge der Maßnahmen von 463,62 Euro auf 2.149,99 Euro monatlich erhöhen. Die Mieter forderten die Abweisung der Klage - mit Erfolg.

 Maßnahmen zu weitreichend

In diesem Fall handele es sich nicht mehr um eine Modernisierungs-maßnahme nach § 555 a Nr. 4 und 5 BGB, die der Mieter gesetzlich dulden muss, entschied der BGH (BGH, Be-schluss vom 21. November 2017, Az. VIII ZR 28/17). Denn eine Modernisie-rungsmaßnahme darf die Mietsache nicht so stark verändern, dass etwas Neues entsteht. Die von der Klägerin angekündigten Maßnahmen seien aber so weit-reichend, dass sich der Charakter der Mietsache grundlegend verän-dern würde und beschränkten sich nicht darauf, den Bestand zu verbes-sern, befand der BGH. Die Rich-ter bezogen sich dabei vor allem auf die Grundrissänderung und den Anbau neuer Räume, Terras-se und Wintergarten. Bei solch weitreichenden Maßnahmen kann nicht mehr von einer „nachhalti-gen Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache“ (§ 555 b Nr. 4 BGB) oder einer „dauerhaften Verbesser-ung der allgemeinen Wohnverhält-nisse“ (§ 555 b Nr. 5 BGB) gespro-chen werden.

Regularien bei Modernisierung 

Grundsätzlich jedoch muss ein Mie-ter eine Modernisierungsmaßnahme dulden. Vorausgesetzt, der Vermieter kündigt die Maßnahme drei Monate im Voraus schriftlich an. Diese Ankündigung muss neben Be-ginn und voraussichtlicher Dauer der Arbeiten auch Angaben über Art und Umfang der geplanten Maßnahme enthalten. Der Mieter muss auch über die zu erwartende Erhöhung von Miete und gegebenenfalls Betriebskosten informiert werden. Außerdem muss der Vermieter darauf hinweisen, dass der Mieter (schriftlich und fristgerecht) eine besondere Härte geltend machen kann, wenn die voraussichtliche Mieterhö-hung für ihn nicht tragbar ist.

 

 Quellen: dejure.org, bgb.kommentar.de, haufe.de, immobilienzeitung.de


Mein Name ist Enrico Gerloff. Ich bin selbständiger Immobilienmakler im RE/MAX Immobilienbüro in Magdeburg. Gemeinsam mit meinen erfahrenen Immobilienmakler Kollegen, sind wir bestrebt unseren Kunden den bestmöglichen Service zu bieten. Falls Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, oder mieten oder vermieten möchten, sind Sie bei mir in den besten Händen. Sprechen Sie mit mir über Ihre Wünsche und Vorstellungen und genießen Sie Ihre Freizeit. Um den Rest kümmere ich mich für Sie. Ich freue mich auf Ihren Anruf!

 

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